主题：【买房知识】买房必看！新手购房流程全解读，大家来看看吧~

三、交通出行 

交通状况可分为小区外交通状况和小区外交通状况：

了解小区外交通状况主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况等。

可以就以下8个问题进行考察：公交车到小区吗?公交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的?路途堵车吗?从住宅到公交车站的距离是多少?夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗?“打的”乘车方便吗?小区到中心区有没有直达公交车?一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗?

买房屋，不仅要了解当前的交通情况，还需要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划，了解规划不仅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。

在准备购买房子的时候，还需要考虑一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内的道路是否通畅等等。

四、配套设施

配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是对近郊区和新住宅区应全面了解。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。

1、小区周边配套情况

小区周边配套通常指的是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。这些配套的完善程度将直接影响业主未来的生活质量，是决定住宅档次和品位的重要因素，也是衡量住宅性价比的一个重要指标。

在考察小区周边配套时应注意以下问题：

(1)主要考察重点配套：要重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便，对日常生活便不构成大的影响。

(2)考察自身最需要的配套：每个家庭的人员构成和生活方式不同，选择配套设施也将各有偏重。在购房时，每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。如有孩子的家庭可考察周边有无幼儿园、中小学校;有老人的家庭可重点考察周边的老年设施和医疗设施;只要自己最需要的设施优良，对你而言，该小区就是配套良好的社区。

(3)区域规划

区域规划即政府对区域的定位或称建设目标。了解区域规划就了解了区域未来的发展价值。另一方面还需注意的是：一套房屋的使用年限会十分长久。在实际购房中，我们往往会面临以下问题，一是各种配套都符合我们要求的房屋价格可能会相当昂贵。二是现在购买的房屋将来会不会因为周边再建的配套设施升值或贬值。以上两者都需要我们认真考察小区周边配套设施的未来规划情况。对于第一条来说，在满足基本生活配套的前提下，如果市政规划未来一段时间内有新建配套设施的小区是可以考虑的。对于第二条而言，如果市政规划中将有配套建设的利好消息，则房价有望升值;而如果市政规划中有不好的设施(如将建火葬场、垃圾站、变电站等)可能将会使楼盘贬值，而将来转手也有一定难度。

(4)小区周边居住人群情况。

古人云：择邻而居。周边的居住人群往往会影响到实际入住后的安全问题。如有的小区虽然位于中心地段，但旁边就是“城中村”，外来流动人口复杂，居住的安全就值得考虑。

五、楼盘及房屋品质

在考察大的配套及交通环境之后，楼盘及房屋本身的品质也是消费者需要重点关注的方面，在楼盘是期房的情况下，可以从以下渠道及方面进行了解：

1、从楼盘的宣传资料了解楼盘及房屋品质

楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决策的重要依据。目前楼盘销售中主要用到的资料为楼书、楼盘模型、平面图和房型图。

(1)如何看楼书?

在看楼书之前，我们先要认识楼书的性质，楼书类似于产品介绍书，但和产品介绍书最大的不同是，楼书通常也充当了广告的角色。这就需要我们在阅读楼书时了解何处为虚?何处为实?

一般情况下，楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与最高价，但通常只写起价);付款方式(一次性付款、银行按揭、分期付款);地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好);配套服务、管理(非常完善，通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想);工程量(一般都称规模非常大，就算是只有5～6栋楼);装修与建筑特色(通常都称为欧式风格);金融方面的利益(称房产升值快);发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

在楼书中要特别注意地理位置图，楼书中的地理位置图并不是由专业部门规划设计的，而是由楼书设计人员按有利于销售的方向绘制的，通常不标准。因此要了解楼盘的实际位置及离配套场所的距离还需要购房者现场查探。

同时在楼书上要特别注意诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证，也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”等类的提示。即使没有此类提示，也没有哪家房地产商在楼书上明示：宣传内容绝对真实。

(2)如何看楼盘模型?

一般来说，模型是比较准确的，但由于以下原因，模型也可能给买房人造成一些误导：

密度错觉。沙盘上看起来，一些楼与楼之间宽松通透，楼间绿化，清新可人，但实际上盖到现房时，才发现楼与楼之间的距离很近。 所以在看图的基础上还应向售楼员了解建筑密度数据。

设计改变。在方案报审过程中，规划部门要求项目在某些方面进行调整，因此，审定的设计图纸肯定与原来的图纸不同，这样，模型在局部上会与实际交竣的工程有差异。另外，申报《建设工程规划许可证》前，出施工图时，有关方面经过更深入的研究后，提出对原审定方案做一些局部调整，并报规划同意，这样也会造成原模型与交竣工程的差异。发生以上这两种情况时，开发商一般不会因为这种局部的调整，再花几万块钱重做模型。

细节美化。模型公司在模型制作过程中，采用了一些特殊材料，加上灯光等的美化设计，沙盘模型效果一般非常诱人。

观看角度。一般人观看模型是从俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。因此，沙盘比现房看起来要疏落有致得多。

因此，看模型时要看关键性的地方和数据。比如小区内的交通方式、车库等配套的安放位置，楼栋之间的排列情况(楼栋之间有无遮挡等)。

(3)如何看平面图?

购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。在看懂平面规划图后，应仔细研究销售平面示意图：

方位。目前预售平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员询问。

景观。除了平面图外，通常房产公司还会画上全区配置图，应仔细了解小区内外的道路交通情况。

栋距。多层两栋楼之间的距离不少于6米，高层不少于13米。窗户不是面对面地整齐排列，否则隐秘性太差。

采光及通风。房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光却隔着三间房，房屋采光很差，就算白天时进屋也一定要开灯。

格局与空间的合理性。室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房)，而附属建筑物与主建筑物的面积分配也要成正比。

(4)如何看房型图?

在看懂总平面规划图后，应仔细研究房型图。它将直接决定你购买的房屋情况。一般在房屋销售中，售楼部会提供户型平面图和房型模型。这两种方式都比较抽象，最大的用处是让您了解到房屋内部各个空间的分布和之间的关系。

由于户型图是墨线图、很少标示比例尺及距离，因此很多销售平面图都有将家具的尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞，如将床、桌子、柜子的尺寸变小，而购房人在完工交房后，才发现摆了床后，室内空间就所剩无几了。因此，购房人对自己不懂的事项应一一详细了解，若自己看不懂户型图应请专业人士代看、解释，切不可因不好意思、担心显出自己无知而忽略户型图。

六、实地考察 

考察新房手续及开发商资质

考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。消费者可通过以下几方面进行考察：

1、查视五证二书

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”，这是法律对销售方的基本要求。

五证：

(1)国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

(2)建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

(3)建筑工程用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序

(4)建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

(5)商品房预售许可证。

“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

二书：

(1)企业法人营业执照：该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。

(2)房地产开发企业资质证书：房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。

1.看房方式支招：

〈1〉独自一人去楼盘了解——事先要打电话，问清楚具体的地址，并查询清楚乘车路线;

〈2.〉自己和亲友团一起去看房——这样可以相互探讨，交流对房子的看法和评价。问清楚具体的地址，并查询清楚乘车路线;

〈3〉参加团购，一般报社、房地产网站、中介等都会组织看房团——优点是规模大，方便、售楼部的服务更加周到，不足点是，人太多，自己对房子的看法容易受到别的看房人的影响。这种方式，看之前要了解清楚出发时间、乘车地点、所要看的楼盘、结束时间等。

〈4〉请专家一起去看房(比如验房师)——优点是可以得到专家的指点，对房子的了解会更加深入，不明白的问题专家可以现场给予指导;

2.看房前的准备物品：

〈1〉.看房之前通过天气预报，了解第二天的天气情况，如果是雨天，就要带雨伞，高温天气，要注意带防暑降温的物品，女士带遮阳伞。

〈2〉.带照相机，可以对楼盘环境、样板间等拍照片，这样回家后不至于忘记，也便于和家人讨论;

〈3〉.纸、笔。这样，可以把事先不知道，通过询问现场售楼人员了解到的系列重要信息，及时记录下来，供回后继续深入研究;

〈4〉.其它物品。你自己觉得对看房有利的东西。

4.对房子进行比较研究:

〈1〉价格方面的考虑——结合自己的经济实力进行研究;

〈2〉房子本身情况的考虑——从户型、楼层、面积、建筑材料、房屋质量等进行研究;

〈3〉小区及周遍配套——小区环境、对外交通、地段、周遍配套设施等进行比较研究;

〈4〉和家人进行商量沟通——结合所拍摄照片与记录进行研究、综合思考,

〈5〉对于不明白的问题通过向专家咨询、网络、已经买过该楼盘的人等研究清楚;