主题：【买房知识】买房必看！新手购房流程全解读，大家来看看吧~

什么是“两书”：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。

什么是房产“五证”：房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指:

《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;

《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;

《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;

《建设工程施工许可证》;

《商品房销售(预售)许可证》。

什么是土地性质以及使用权：《中华人民共和国土地管理法》规定：我国的土地分为国有土地和集体所有土地。国有土地包括：城市市区的土地，农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地，国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地，以及其他土地。集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山也是属于集体所有的土地。这两类土地的所有权分别为国家和集体。

对国家所有的城镇土地，我国按照土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，对城镇国有土地，公民可以通过下列方式获得土地使用权。

1、通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。

2、通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。

3、通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

国有土地证(全称“中华人民共和国国有土地使用证”)是发给拥有国有土地使用权的单位或个人的，只要有合法的权属依据，任何人都可以申领国有土地证。住宅方面的集体土地证，其实就是群众常讲的宅基地证。该证只发给具备建房条件的农村村民。依据国家法律，宅基地不能上市交易，所以集体土地证不能过户。

根据法律规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。

什么是私有住宅：私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。

什么是商品房预售：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售应当符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

什么是商品房预售许可证：《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

什么是公房：公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。

什么是私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。

什么是经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

购房流程二：选区域挑房子

查找楼盘可以分为以下几种方式：

(1)网络搜索，进入搜房网新房信息栏目

http://newhouse.bd.fang.com/house/newhouse/Search_Result.aspx

(2)报纸广告。

(3)电视及电台广告。

(4)户外及车载广告。

通过调查，我们可以得出，一般购房者在初步选择房子的时候，获取关于房子信息的途径有以下多个渠道：

1.通过报纸等获得关于房子的各种信息。

包括：部分市场上在售的楼盘;部分即将开盘的楼盘;部分楼盘的打折信息;部分楼盘在哪个区域;部分房子的最新价格;部分小区周遍的配套设施——交通、商业、休闲娱乐、教育设施等;区域或某个楼盘房价的涨跌。通过这种方式获取信息的优缺点分析

优点：是很直接，可以直接看到关于某个楼房的相关情况，而不需要另外再去搜索;

缺点：〈1〉反映的信息不够全面，报纸往往只能介绍几个楼盘，却不能同时为购房者提供更多的楼盘信息;〈2〉就报纸提供的单个楼盘而言，其信息是有限的，是平面的，购房者如果要想知道更多关于该楼盘的信息，却无法实现，购房者是在被动接受，而不能按照自己的意愿去获取信息;〈3〉报纸不能提供一个片区，一个区域的所有楼盘信息;〈4〉报纸在及时反映楼盘最新报价、打折活动方面，由于时间的限制，不能为购房者提供最新的信息;〈5〉报纸等平面媒体无法实现与购房者的互动。

2. 通过有买房经历的人或亲戚朋友获取房子的信息。

优点：〈1〉这种方式具有便捷性，只要一问就可以获取一些自己想要的信息;〈2〉别人可以通过自己的亲身经历来向你传递关于房子真实的信息，比如房子的质量、价格、开发商等等相关情况，既有好的，也有一般报纸上面不报道的隐藏的“负面”消息，这样可以使得购房者更加全面的了解该楼盘，既看到它好的一面，又可以看到它不好的一面，能避免上当手骗。

缺点：〈1〉别人可能由于个人的主观感觉，传递给购房者的信息带有强烈的主观色彩，对购房者造成一定的误导;〈2〉和房子相关的信息经过别人中转，可能会发生一些变化，使得购房者还是不能获得一些真实的信息。〈3〉从别人获取的信息有很大的局限性，别人不可能详细了解某个楼盘相关的所有信息，再则，随着时间的推移，别人提供的信息可能已经过时，比如价格等方面。

二、查价格

价格水平：要了解楼盘的价格，先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品，除经济适用房由政府限价外，商品房均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方式可以看出，在开发商的定价策略中，成本构成只是基础，利润获取的最大化才是重因。因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价值，以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤：

1、 读懂楼盘的价格

(1)了解本市整体及区域价格水平

了解本市整体及区域价格水平，将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。要完成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅搜房网一周走势栏目。

(2)了解价格名词

不同的价格名词代表了不同的含义，比较通用的价格名词如下：

起价：起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅，一楼的价格最低，也就是起价。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，居住越不理想。

均价：均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

最高价：最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格。通常楼层适中、朝向好，有良好景观的房屋价格最高。

销售均价：销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。即是说，它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。

成交均价：成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

以上价格体系均可以在搜房网上查到，其中，起价、均价、最高价、销售均价的查找方式为直接登陆搜房网新房信息栏目。成交均价请查阅本市房地产信息网。

2、 了解楼盘的价格

了解楼盘价格的渠道有多种，初步可以分为以下几类：(1)网络搜索，进入搜房网新房信息栏目;(2)报纸广告;(3)电视及电台广告;(4)户外及车载广告，部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。

以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道，但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的，消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格，不等于过去的价格，也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定，随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业，因楼盘不同差别较大。消费者可进入搜房网论坛(http://bbs.hs.fang.com/bbs_proj_list_all.htm)与专业人士交流。

3、 比较楼盘的价格

通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求，在当前的房产形势下，基本上不取决于成本，而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。楼盘综合价值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值，从而选择合乎自己需求价格的楼盘。