主题：投资早知道 公寓住宅大pk

住宅与公寓都是房子，如果都放在出租市场来说，貌似也没有什么太大的区别。有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的价格也是相当。所以，很多投资客在选择物业的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，所面对的一些隐性成本的区别。尤其是“初哥”型的投资者，也许也只是“只知其一不知其二”。

1、贷款的区别

公寓：不限贷，五成首付；但不能用公积金
住宅：限贷，有首套房优惠，能使用公积金

公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是“唯一出路”了。

除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，亦不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的,但是公寓的总价一般较低（面积小），对购房者产生的压力远远不及住宅项目。

而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，可谓是十分优惠。不过假如是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。

2、入户与学位区别

能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分则可以入户，所以有些商用楼有一部分可以入户，也是这样的原因。

和“无法入户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。但是对于投资用公寓来说，学区显然不在大部分受众的考虑范围内。

3、 缩水比例要算清

小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成以上，有些旧房改房，实用率还能达到九成以上。

此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。

4、隐性成本不能不知

众所周知，公寓项目一般都是商水商电并且不带天然气的，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。但是狮子城还算是很好的，公寓是住宅性质的，民水民电而且天然气入户，所以居住成本和住宅可以说是一样的。

5、收益

公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高
住宅：不能办公，但租赁税费稍低

公寓买回来一般都是用于投资出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。

综上可知，公寓总价相比于住宅要低，生活成本略高，但是狮子城的公寓很大程度上缩小了两者之间的差距，后期收益公寓由于有商业功能所以较高，总的来说，投资上狮子城还是有可取之处的，尤其是相对较低的总价使得投资较少，收益周期也会缩短。

公寓的缺点就是公摊大 这个没办法解决的 不过要是用作的话应该没问题

原来需要事先了解这么多啊 涨姿势！

如果真的首付是1w5的话 怎样贷款就不重要了吧

看来公寓卖的时候费劲啊 但是组起来可能挣得多一点