主题：新国五条 对商业地产弊大于利

全球经济局势复杂。次贷以来美国经济增长略有起色，欧盟却陷入债务泥潭，越滑越远。经济学家们预测国内2013年GDP为8%，略好于2012。但通胀压力严峻，可能会达到全年平均3.5%。而这些，是此次“新国五条”出台的宏观大背景。

从房地产行业来看，自２００９年１２月份以来，政策先后四次升级，分别是２０１０年１月的“国十一条”、４月的“国十条”、９月的“９.２９新政”、２０１１年１月的“新国八条”。市场内向生长和政策打压，犹如拉锯战，此消彼长。总体导致住宅市场十年断送，商业地产却在政府引导和资本逐利驱使下成功“逆袭”。

恰逢政府换届，2013年1月份，标杆城市，敏感的房价上涨比例明显上升，若无新政策弹压，住宅市场“量价齐升”几成定局。2013年1月，全国70个大中城市中，与上月相比，价格下降城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。

而对于新出台的“新国五条”，笔者认为第1，第2，第5这三条最具杀伤力。

第一条目标问责，根据2011年的经验，足以使地方政府如履薄冰，此条是其他政策能够落地的保证措施。

第二条，关键是“差别信贷”，作为深受此害的同行应该还记得2010年，银行还出席售楼部，进行按揭专场，但到了2011年就开始闭门不出，找各种理由和借口审查按揭资格，拖延程序。以至于一般的办事人员都要被塞红包，请客吃饭，甚至个别银行要求股东以私人名义存款几千万，然后才有信贷额度。之前传言的二套房首付，可能提升至7成，甚至停贷空穴来风。即便现有信贷政策，严格执行，同样会造成楼市又一次寒冬。

第二，政策抵御能力不够，但遇调控，雪上加霜。首先，商业物业选址失误，比如选址新城项目，或者区域新商圈项目，目前大多估计乐观，忽略了基本的商业培育周期、对大体量同质化竞争视而不见、多以分割产权销售……先天性发育不全；其次，运管缺陷，先天不足加上后天经营管理缺乏经验，对于那些没有商业地产开发经验，没有低成本融资渠道，没有现代商业地产经营理念的开发商，最关键的是在没有国家相关政策，打通资本市场和商业市场之前，用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。第三，无商家资源，招商能力不强，商务谈判处于劣势。调控时期，大多数企业在招商谈判中的劣势地位更加明显。

总的来讲，住宅市场在未来细化后的“新国五条”阻击下，必然是弱不禁风，住宅销售尚且阻力重重，何来住宅反哺商业之美事？渠道狭窄，不动产成为吸金池固然是真，但利空消息叠加下的住宅市场，和间接受害的商业地产领域，如何能在新一轮调控下逆袭，岂是简单的住宅受限，必然商业地产火爆来推理的？！

商业地产，虽然先商业，后地产，但仍然是以地产为载体！电商冲击下，以超市百货为代表的传统零售业四面楚歌，泥菩萨过河自身难保，何以再用主力店的身份为商业地产项目造势？

清点库房，深沟高垒，准备过冬吧……