主题：公寓和写字楼的区别：公寓是商住楼

你在为整理公寓和写字楼的区别而苦不堪言，甚至是手足无措吗？你是否还想到底公寓和写字楼的区别是什么呢？

  公寓和写字楼的区别：写字楼是纯商用的,公寓是商住。

公寓是商业地产中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily houshing）。

这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。

这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。

公寓大致可分为三类。
  第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。

第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。

第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。
 此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。

所以，公寓只是一个概念性问题，与建筑形式、建筑面积及环境没有太大关系。其实一栋楼能不能商住，一方面决定于政府规划批文，一方面决定于开发商的定位（一般而言，商住会降低该房屋品质）。另一方面，一栋楼能不能商住好要看住户邻居和工商部门，现在人的维权意识很浓，在他家的隔壁开美容院他要告你你也没辙；工商局能不能给你批这个营业执照，就看你自己的本事了。

总的来说，住户不会同意你开美容院，除非该建筑有商业性质，同时工商部门同意你的公司注册地址并给你发这个营业执照，这样你才能不用顾及住户邻居的意见。

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