主题：说说我对于产品的一些看法

肯定有朋友也想，不知道该哪个区域，公寓、写字楼和商铺，其实也不难，主要还需自己有耐心，多看看、根据自己的实际情况和总额来决定哪种？我呢，今年想开始，但刚开始也是同样的烦恼，不过经过半年的时间，了解了一些，给大家分享下自己的想法，同时，希望大家多多交流。

产品之一——公寓

       对于公寓，户型较小，以30-65平居多，有毛坯和精装两种。它是一个比较“灵活”的对象，可以和住宅一样，作为居住之用，产权70年；也可以和写字楼一样，作为之用，产权50年。适合于之用，以获得相应的租金，目前市场上以酒店式公寓和陪读用途居多。其优点——户型小、门槛低、风险低、易于转手。缺点——梯户比低、收益少。胖胖建议如选择公寓，则最好选择配套成熟的物业。

产品之二——写字楼

     了解了这三种产品后，我最看好写字楼了，它介于公寓和商铺之间，风险不大不小，收益不多不少，不像公寓，风险低收益也低，商铺收益高但风险也高，比较符合我的理念。在了解之初，我还疑惑如何寻找写字楼租户的渠道和途径，不过，随着对写字楼运营的不断了解加深，逐步了解行情，一般写字楼一层均会设有招租，专门为业主提供悉心的写字楼招租服务。市场上的写字楼项目在售面积都比较大，100平米左右，价格平稳，租售与经济大环境密切相关，相对于商铺来说比较明朗化，适合于大企业和资金雄厚的个人，不论外在装修、设施档次还是服务水平均可满足中等企业及大企业的所用。而小型公寓，可适合小企业或者办事处使用，且设施及服务水平还需有待进一步提高。

       建议：写字楼需要注意物业质量、结构、位置、交通等方面，此外物业管理公司的选择也很重要。应选准租户方向定位。

产品之三——商铺

       有幸跟随了房天下举办的看铺团，实地察看了几个商铺楼盘，还是觉得价格太高， 20000元/平以上，一层临街/商铺更贵。当然也知道商铺不能只看目前现状，而要预测未来，不论是区位、物业本身还是经营管理公司等，但是门槛高、风险大，让我打消了商铺的念头。

       听专业说，商铺，要看其是否具有以下因素：所在地良好的商业环境、发达的交通路线、充足的停车位、专业的前期规划、专业的商用物业建筑设计机构、专业的商业管理机构。如果具备这些，那么这样的商铺值得。因为商铺的“人气与商气”是决定高率的关键。

住宅与公寓都是房子，如果都放在出租市场来说，貌似也没有什么太大的区别。有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的价格也是相当。所以，很多客在选择物业的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，所面对的一些隐性成本的区别。尤其是“初哥”型的者，也许也只是“只知其一不知其二”。

1、贷款的区别

公寓：，五成首付；但不能用公积金
住宅：限贷，有首套房优惠，能使用公积金

公寓最大的优点是“、”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无、三套房买家”来说，公寓无疑是“唯一出路”了。

除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，亦不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的,但是公寓的总价一般较低（面积小），对购房者产生的压力远远不及住宅项目。

而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，可谓是十分优惠。不过假如是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。

2、入户与区别

能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分则可以入户，所以有些商用楼有一部分可以入户，也是这样的原因。

和“无法入户”一样，公寓也是不带有的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校。这对一向以名校备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。但是对于用公寓来说，显然不在大部分受众的考虑范围内。

3、 缩水比例要算清

小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成以上，有些旧房改房，实用率还能达到九成以上。

此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。

4、隐性成本不能不知

众所周知，公寓项目一般都是商水商电并且不带的，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。但是狮子城还算是很好的，公寓是住宅性质的，而且入户，所以居住成本和住宅可以说是一样的。

5、收益

公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高
住宅：不能，但租赁税费稍低

公寓买回来一般都是用于出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。

综上可知，公寓总价相比于住宅要低，生活成本略高，，后期收益公寓由于有商业功能所以较高，总的来说，上还是有可取之处的，尤其是相对较低的总价使得较少，收益周期也会缩短。