主题：那些还徘徊在炒不炒房边缘的同志们，劝你们回头是岸呐！

一直有人在讨论房产还值不值得投资，尤其是武汉取消限购后，有人说还要涨，有人说房产已经到头了，这表示未来房价要大跌了。可是房地产到底还适不适合投资？今天我就来告诉你们答案！

不要说我闲，本人每天也是日理万机，天天加班，但是看到你们天天争论这些明显有答案的事情，真的很无奈。为什么现在还有人觉得房地产适合投资？还想去炒房？第一个吃螃蟹的是英雄，后面的都是狗熊，想超越是不可能的！尤其是现在的房地产。

可能作为非专业人士你们不相信我说的话，早就料想到了，本人昨晚专门去了一趟书店，翻阅了一些房地产方面的书籍，摘抄了一些数据。都擦亮双眼，看好喽。

媒体报道称，全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京上海深圳等一线城市，比例已经远超50%。而投资性购房比例的警戒线是多少你们知道吗？15%！！远超出几倍！！甚至连二三线城市都已经超过预警线。而在去年的一份富豪投资报告中，也显示仍然有64%的中国富豪将投资房地产作为首选，并且这一比例连续4年超过60%。所以大家可以想想，如果真的碰到了崩盘，会有多少房子突然流入二手市场，这还不算一手房。

再来看看判断楼市泡沫的重要指标。

房价收入比：是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上把房价收入比作为判断房价泡沫的参数。世界银行指定的房价收入比的标准是3:1-4:1，联合国人民中心的标准是5:1-6:1.而北京的房价收入比却是25:1，上海大约是20:1，东京在日本房地产泡沫最高峰的时候比值也只有9:1左右，美国次贷危机前这一比值是4:1.

来来，算算武汉的比值是多少。武汉7月平均房价8400，武汉平均工资3000+，一个家庭两个人赚钱，算一人3500吧，两个人加一起就是7000.买100平的房子。那么这一比值就是8400*100：7000*12=10:1！！！请看看这个比值，10:1！！！谁说武汉房价不算高的？请看是跟什么比！要跟国内最严重的比那当然不算高，但是你比比警戒线，比比国外泡沫最高峰时候的情况，这难道不应该破吗？这还值得投资吗？除非你们认为武汉可以比的了帝都，可以比的了上海，可是拜托，瞎子都知道武汉就是个破县城，跟帝都比？跟上海比？靠！别丢人了行么。

再告诉你们一个数据，房地产投资占GDP的比重。

从2010年到2013年，房地产投资占当年GDP的比重分别是12.13%，13.05%，13.83%，一年比一年高。但是在小日本，就算是当年泡沫最高峰，这个比重也从来没超过9%，在美国从来没超过6%。投资性过度必然导致鬼城的出现，所以鄂尔多斯这种常年看不到人的地方多的数不胜数。

今天看到有人分享了计算炒房投资回报比的方法，很正确：

“用中长期炒房，房贷利息非常多，房贷刚开始的5年，主要是交利息，银行太黑了！

 武汉120平米的房子，总价135万（包括装修家私电器）， 贷款85万。贷20年。

 按照基准利率，月供6362.42元，其中利息4700元。

 买新房都是期房，要等一两年才能交房。

 两年交房给你，利息成本就是4700*24 = 11.28万元， 加上买房时交的税费 3万。11.28+3=14.28万，等到交房，成本就是14.28万。还没算自己投入的首付几十万的利息。

两年后如果不涨，账面上就直接亏14.28万。自己投入的首付几十万的利息亏掉了。

如果单价只涨1200元，账面上一分钱都没挣，自己投入的首付几十万的利息亏掉了。 

 就算出租，武汉120平米的房子，每月能租3000元。每月亏利息1700元。还没算自己投入首付几十万的利息。”

“炒房的回报算法非常简单，

1，房价差

2，房子持有总成本：包括房贷利息、买房时交的税费、自己投入首付几十万的利息。    

炒房回报计算：房价差和房子持有总成本比较，

1，挣钱：  如果房价差大于房子持有总成本，就挣钱。 虽然挣钱了，但要看挣得多不多，如果投入几十万首付，3年后挣得不多，炒房就没有意义了。投资回报太低了，不如投资其他回报高一点的项目。     

2，白干： 如果房价差和房子持有总成本差不多，就白干了。没挣钱，但实际上是亏本，你的几十万首付利息亏掉了，你耽误了投资时机和投资时间，浪费了时间。   

3，亏本： 如果房价差小于房子持有总成本，就亏老本，亏钱。    

所有炒房的，一定要计算这个回报细账。这个非常重要，一定要计算投资回报率！     

注意：这里计算炒房回报率都是预测未来房价上涨的情况， 如果未来房价下跌或者不涨，无论怎么算，炒房都是亏大了！”

真的说的非常正确！有很多人老喜欢拿具体金额说事，却忽略了你还有机会成本。拿去买房的这些钱如果不买房，拿去做投资，不说投资利润很高的东西，就说理财产品吧，那一年也有不少钱。

随便选个简单的方法计算吧。

比如100W的房子，首付3成，就是30W，月供30年，每月就是4447元。我们假设5年之后卖掉，以中国目前的形式来看，五年之后房价有没有经历过崩盘都还是个未知数，我们就假设未来依然美好，市场没有泡沫，房价没有需要，社会没有崩盘。

如果30W不去买房，拿去买年利率5%的理财产品，靠，这么便宜的理财，还5年都不变，我也是醉了，通货还在膨胀，至少得涨一些吧。30w一年就是1.5w，5年就是7.5w，算上通货膨胀和理财产品之间的竞争，5年后10w肯定没问题。每个月4447，如果不用来还贷，存起来买宝宝，为了方便计算，就当两个月存一次吧，一次当一万存吧，取整数好计算。每年1,2月的从3月初开始存，现在1w每天利息是1.1，一个月33块钱。可以存10个月，剩下的一次少两个月，就是8个月，6个月，4个月，2个月。一年利息就是990，取1000吧省事。然后第二年又一个循环开始，利息作为本金再次投入产生利息，一年应该有。。。。。呃。。。计算方式太复杂，而且还有其他的投资渠道，5年后撑破天就算个一万吧。而且这些还是最低的利率，没有计算那些高回报的理财产品。

可是如果5年内房地产崩了，就不用计算了，绝对亏死你。假设国家保护的很好，努力实现软着陆。今年武汉房价一丁点都没涨，一年回到2013年，假设未来几年稍微好点，一年涨200，5年后涨1000，总价就是涨了10W，这涨幅还没去买理财来的钱多，而且还是买最便宜的理财。还不能及时变现，同时还得承担房产泡沫随时会破灭的风险。就算一年翻倍的涨，涨400，5年后总价涨20W，也只比理财多几万而已，但是想想你承担的风险，值得吗？而且现在各种宝宝发展迅猛，5年内绝对会有更出众的理财产品打败现在的一切低利润收入，实现金融理财的又一大突破，收益立马到账，随时可取，投资灵活，风险全部控制在自己手里。并且有很多理财产品还能享受一定的优惠，给生活带来很多方便。可是投资房产呢？

那些还徘徊在炒不炒房边缘的同志们，劝你们回头是岸呐！

主要是保定缺少可以投资的渠道。举个最简单的例子，现在的婚姻已经不像以前那么单纯，那女结婚前各自心里都会有小算盘。现在新婚姻法规定婚前的产品属于个人，就算婚后加名也没意义，房子婚前买的婚后就算加名了房子也还是婚前一方的。可是婚后的资金是双发共同的，所以很多人会在婚前就把房子买好，这样现金全部变成了固定资产，而这个固定资产是任何人都分不了的资产，是对自己最保险的投资。

如果没人炒房了，房地产就真要崩了，崩了中国这些年苦心经营的经济就全部报废了，到时候肯定又是一轮新的金融危机。加上中国现在在国际上的地位，一旦中国出现大范围的金融危机，其他国家绝对没办法幸免，势必导致全球金融危机。看来楼主对金融危机感受还不够深刻，还想再玩一次。 

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