主题：收房的程序和注意事项~~~发个帖子希望对大家有作用

一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决

关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见
【实施日期】2005/09/06【颁布单位】 建房发〔2005〕195号 【失效日期】

各市、县（市）建委（建设局）、房地产管理局（处）：
国务院《城市房地产开发经营管理条例》（248号令）实施以来，我省各地陆续开展了住宅小区综合验收工作，通过开展综合验收工作，保证了住宅建设工程按规划要求实施，使公建配套项目与住宅能同步建设、同步交付使用，有效地遏制了少数开发商的违规开发行为，对维护购房者合法权益起到了积极的作用。 2004年5月《国务院关于第三批取消和调整审批项目的规定》（国发[2004]16号）取消了住宅小区综合验收的许可项目。为了更好地贯彻执行国务院《国务院关于第三批取消和调整审批项目的规定》精神，同时，也使取消项目后，住宅小区的交付使用管理工作能够继续开展，特制定住宅小区交付使用管理工作指导意见，请结合各地实际贯彻执行：
一、要高度重视住宅小区交付使用管理工作。住宅小区的交付使用管理工作，关系购房者的切身利益，是维护房地产市场秩序、促进住宅小区建设水平提高的一个重要手段。国务院文件只是取消了该项工作的许可，并不意味着要取消该项工作，因此，各地房地产开发主管部门，必须统一思想、提高认识，转变工作方法，积极研究探索新的管理办法，加强小区交付使用的管理。
二、积极探索加强小区交付使用管理新的办法。取消由政府部门组织的综合验收，旨在改变政府管理方式，由企业自律管理，这是政府职能转变的一个必然趋势，各级房地产开发主管部门必须转变观念，转变管理方法。
（一）实行交付使用条件备案制。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，由开发建设单位按照主管部门对项目建设各项要求，确认已达到各项条件，开发建设单位向房地产开发主管部门按房地产开发项目手册进行备案，房地产开发主管部门认为各项条件符合备案要求的，由房地产开发主管部门出具备案书。备案资料一般应包括以下几方面：
1、经房地产开发主管部门确认的、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；
2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；
3、规划主管部门规划验收合格的资料；
4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；
5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；
6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；
7、消防验收证明；
8、电（扶）梯验收报告、准用证；
9、供电部门、通信运营商、广电网络传输提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；
10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；
11、房地产测绘成果；
12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。
实行交付使用条件备案制的市、县，房地产开发主管部门应结合具体情况，确定并公布备案资料的具体要求。
（二）深化规划验收内容和调整单体工程质量备案方式。各级房地产开发主管部门要充分发挥行业管理的作用，规划、房地产、建筑业管理等部门要密切，通过深化规划验收内容、调整单体工程质量备案方式等，将小区交付使用所必备的条件纳入其中，把好住宅小区交付使用关，解决由于综合验收取消以后产生的管理问题。
对未实行上述交付使用管理方式的地区，可由房地产开发企业在与购房者签订购房合同时，与购房者约定交付条件。交付条件的内容一般应包括第（一）项所规定的内容，由购房者对照条件把握。
三、切实加强房产登记管理工作，保护购房人合法权益。要根据《房地产法》及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，完善新建住宅小区房屋的初始登记工作。房地产开发小区都要办理小区房屋初始登记工作。房屋产权登记部门在办理初始登记时，不应再要求房地产企业提供综合验收证明，但应对小区建设的土地取得、规划审批、建设手续及各项配套设施建设是否按原批准要求完成建设等进行审查，以明确其房屋来源合法性。通过完善住宅小区房屋初始登记工作，加强小区交付使用管理。
各市、县房地产开发主管部门，可根据本指导意见，制定具体的实施办法，规范住宅小区的交付使用管理。

一、交房。
是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。
开发商才是商品房买卖合同的相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
2、在没有验房前，大家对要签字的文件需谨慎。
3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）
4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。
6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
（1）房产本身的建筑质量方面
（2）小区公共建筑、配套的方面
（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
三、收房。
1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
2、《面积实测报告书》
3、管线分布竣工图
4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收

一、交房。
是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。
开发商才是商品房买卖合同的相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
2、在没有验房前，大家对要签字的文件需谨慎。
3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）
4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。
6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
（1）房产本身的建筑质量方面
（2）小区公共建筑、配套的方面
（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
三、收房。
1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
2、《面积实测报告书》
3、管线分布竣工图
4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收

一、交房。
是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。
开发商才是商品房买卖合同的相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
2、在没有验房前，大家对要签字的文件需谨慎。
3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）
4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。
6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
（1）房产本身的建筑质量方面
（2）小区公共建筑、配套的方面
（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
三、收房。
1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
2、《面积实测报告书》
3、管线分布竣工图
4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收