主题：购房须知

购房须知 （1）

在现在房价不断攀升，楼市监管不严的情况下，如何才能有效合理的规划自己的购买现房计划，以下将从不同情况进行分析：  1． 购买商品房的一般步骤  (1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司  房地产公司销售现房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备“五证”和“两书”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”，关键是检查有无《商品房预售许可证》。 发展商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；三是项目开发进度和竣工交付使用时间；四是项目及其配套设施的平面示意图；五是商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账户；八是物业管理事项；九是法律、法规规定的；其他事项。

(2)签订认购书  在和开发商沟通洽谈满意之后，购房者会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者，并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时，因条款达不成一致意见，卖方应退回定金。 (3)签订合同  购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产，都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；对示范文本的补充部分要格外重视。 (4)办理预售登记及转让  登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理，买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。  转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。

(5)办理人住  在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以人住前，必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同，交纳物业管理费用。需特别强调的是，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时，均可拒绝签收。  (6)产权过户、领取产权证  发展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。

购房须知 （2）

看开发商是否“五证”俱全  
近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括： (1)规划部门的《建设工程规划许可证》； (2)国土部门的《国有土地使用权证》；  (3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)； (4)建设部门的《建设工程许可证》；  (5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。  在这“五证”中，最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，它表明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。  根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发的根本条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权

为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件： (1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》； (2)《国有土地使用权证》； (3)缴纳地价款的有关凭证。  需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：  (1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；  (2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。 (3)土地证不得擅自涂改。  (4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

购房须知（3）

商品房预售需具备以下条件：①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；②按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；③持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；④已确定施工进度和竣工交付使用时间；⑤七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；⑥已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；⑦法律、法规规定的其他条件。  另外，凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，在建筑竣工验收合格，并办理房地产登记和领取了《房地产证》后，都可以直接公开发售。

购房须知（4）

买房前先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。  我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签认购书。一般来说买卖双方所签订的认购书的主要内容包括以下几个方面：  (1)卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话。 (2)认购物业。  (3)房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价。

(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。  (5)认购条件：签订认购书应注意的事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。  为了防止售房单位利用认购书制造陷阱，侵害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只有在买卖双方就所有交易条件达成一致时，本认购书方始生效”，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同，则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购的房屋转售给他人”的条款加以拒绝。 如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”的形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效。这种情况在实践中较为常见，检验“五证”就可以避免。

购房须知（5）

（1）如果开发商具备了销售条件，也就是合法的销售许可证，那么买卖双方签订的认购书是否一定有效呢?一般认为，只要当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合同就未成立，因为认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书中写明的内容还是有约束力的，并且具有法律效力。

（2）什么时候用预售合同?什么时候用现售合同  在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，使用预售合同；当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同；预售许可证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限。当有效期到期，而该项目房地产的销售又不符合上述使用现售合同的条件时，发展商需重新申请领取新的预售许可证，方可继续销售房地产。