房价这么高,吸走了老百姓辛辛苦苦攒下的血汗钱,可又有几人知道,新建商品房买卖的收入,都落入了谁的口袋?
首先是土地款。即政府收取的土地出让金。以出让一块土地为例,若总土地面积26033.7平方米,土地使用权出让公告中明确:规划建筑面积不大于88568.64平方米。总购地款约为11亿元。
土地使用权出让公告中规定,该宗地容积率1.0-2.7,建筑密度不大于25%,绿地率不小于35%,建筑限高100米。规划建筑面积不大于88568.64平方米。所以,该宗地楼面价为11亿元÷88568.64平方米=12419.75元/平方米。
管理费用约100元/平方米。建筑成本约2800元/平方米。前期费用约400元/平方米。勘察报建约100元/平方米。公共配套约100元/平方米。
至此,各项费用及税种加在一起,已超过17000元/平米了。哦,我们还忘了算开发商的利润。开发商利润1700元/平方米。算上开发商的成本和利润,这幅土地上建的商品房,最低售价也将在18700元/平米。
算上开发建设时期内的通货膨胀率4%左右(据中国央行副行长预测),这个价格将涨为18775元/平米左右。以上这个价格,没算精装修。目前市中心小户型以精装为主,精装一般成本为2000元/平米左右。广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米
总体算下来,若开发商想保持10%的收益率,这个项目未来售价将不会低于21000元/平米。如果售价低于18900元/平方米,开发商就会赔本。当然,一般这种情况,售价标到20000元/平米以下时,广大媒体同仁就会替开发商喊“亏本”了。
在市场情况向好、主流购房人群需求激增时,根据价值规律,房价还会上浮5%~10%,这个项目售价可能超过23000元/平方米。
如果你相中的是重点小学学区房,那就恭喜你。所以,别相信网上那些“各城市合理房价”的计算了,都是骗点击率的
最后补一句,如果按官方发布的“土地成本占房价36%左右”计算,这幅12400元/平米的土地,未来房价将达34444元/平米。
房价这么高,吸走了老百姓辛辛苦苦攒下的血汗钱,可又有几人知道,新建商品房买卖的收入,都落入了谁的口袋? 首先是土地款。即政府收取的土地出让金。以出让一块土地为例,若总土地面积26033.7平方米,土地使用权出让公告中明确:规划建筑面积不大于88568.64平方米。总购地款约为11亿元。 土地使用权出让公告中规定,该宗地容积率1.0-2.7,建筑密度不大....
房价肯定不成比例
高利润啊。
我记得一个楼盘,土地是每平5000呢
如果改了,岂不是7000以上了
我记得一个楼盘,土地是每平5000呢 如果改了,岂不是7000以上了
1万都有了
还有层数呢,32层的话,哇塞,赚大了
房价这么高,吸走了老百姓辛辛苦苦攒下的血汗钱,可又有几人知道,新建商品房买卖的收入,都落入了谁的口袋?
首先是土地款。即政府收取的土地出让金。以出让一块土地为例,若总土地面积26033.7平方米,土地使用权出让公告中明确:规划建筑面积不大于88568.64平方米。总购地款约为11亿元。
土地使用权出让公告中规定,该宗地容积率1.0-2.7,建筑密度不大于25%,绿地率不小于35%,建筑限高100米。规划建筑面积不大于88568.64平方米。所以,该宗地楼面价为11亿元÷88568.64平方米=12419.75元/平方米。
管理费用约100元/平方米。建筑成本约2800元/平方米。前期费用约400元/平方米。勘察报建约100元/平方米。公共配套约100元/平方米。
至此,各项费用及税种加在一起,已超过17000元/平米了。哦,我们还忘了算开发商的利润。开发商利润1700元/平方米。算上开发商的成本和利润,这幅土地上建的商品房,最低售价也将在18700元/平米。
算上开发建设时期内的通货膨胀率4%左右(据中国央行副行长预测),这个价格将涨为18775元/平米左右。以上这个价格,没算精装修。目前市中心小户型以精装为主,精装一般成本为2000元/平米左右。广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米