主题：购房首看，买秀兰森活里的来了解一下吧

1.      房地产

指房产和地产的总称（又称不动产）。房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

2.      房地产的三种存在形态

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3.      房地产的特征

1）        房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

2）        房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

3）        房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

4）        房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4.    房地产一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

5   房地产二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

6.    房地产三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

1）             土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

2）             房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

3）             房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

4）             房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

8.      房屋的结构材质

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；或者砖混结构、框架结构、钢架结构

9.      土地分类

1）        开发利用：生地和熟地；        

2）        建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

3）        用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

10.      土地使用权的定义

土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式：集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

11.      土地使用权出让

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12.      土地使用权获得的方式

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

13.      土地使用年限

土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

14.      土地使用年限几种情况

几种情况：a、居住用地70年；  b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；（PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；）

15.      土地使用年限到期后的处理方式

a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。（PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；）

16.      土地产权

土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。   土地国家所有权的定义是什么？

土地所有权含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

17.      地上权

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；  

18.      地役权

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；   

19.      抵押权

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

20.      租赁权

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

21.      土地国家所有权

土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

22.      土地集体所有权

土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

23.      商品房

商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

24.      商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

25.      预售房的条件

土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；取得建设用地规划许可证；投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；施工进度已明确，交房日期已明确；竣工验收前；