主题：置业 你会选商务公寓吗？

商务公寓大都处于城市核心地带或商务区，既可居住，又可，且整体费用较写字楼低，所以很受中小企业和创业者的偏好。在我市，商务公寓也已悄然兴起，很多大型商场周围的商务公寓销售情况都不错，租金也很高。不过，在使用年限等问题上，人们依然对商务公寓存在疑问。

宜商宜住 租金回报高

商务公寓和写字楼、普通公寓究竟有什么区别呢？据昆仑国际营销总监董汉博介绍，普通公寓主要用来居住，写字楼适用于，而商务公寓则将两者结合起来，既可以居住，又可以。就装修标准来说，商务公寓较普通公寓的公共部分装修更豪华、气派，可媲美星级酒店的装修标准，且大多精装修出售，有的还附带家电，降低了收房的成本。就后期物业费用来说，我市写字楼的物业费用大概在每月每平方米8-10元，而商务公寓的费用在每月每平方米3-4元。“商务公寓是一种过渡性产品，面积都不大，主要集中在四五十平方米左右，总投入较低，人们容易接受。”董汉博说，同时，商务公寓属于商用性质物业，不受限购、限贷等调控政策影响，可以只付五成的首付款，比起二套住宅首付要六成的门槛还要低。

产权40年 市民存疑虑

虽然商务公寓有诸多优点，但很多人都对其商业用地、40年产权“不感冒”。

“商业地产是很有价值的，但是40年的产权总是让人觉得太少了，不如住宅长久。”市民李女士说，由于怕以后国家继续收紧住宅市场，所以有商业地产的意向，而商务公寓的总投入较少，比较适合。但是，考虑到后期的水电费、物业费都较普通住宅高，所以仍在商业地产和普通住宅间徘徊。

针对李女士的想法，董汉博说，我市很多人都有和她一样的疑虑，认为40年产权太少，有些购房者一听到“40年产权”，马上转头就走。其实，我国对于土地使用权到期之后的情况并没有明确的法律规定，在这个层面上说，40年和70年产权没有太大的区别，而且，我国城市处于高速建设中，很多房子等不到使用权到期就会改建。此外，由于土地出让金不一样，商业地产出让金较高，所以如果中途遇到拆迁，补偿的价格也比较高。

郊区公寓价 过住宅

近两月，政府对住宅产品实行更加严格的调控措施，“限签限售”甚至“限价”等手段不仅让住宅供应越发吃紧，也让买家倾向于“一步到位”购买适合自住的小三房单位。而近两年分拆式商铺的负面新闻不断，也在一定程度上促使者更愿意将资金投放在相对保险的公寓产品上，“总价低、风险低、产品多、不占”这些优点让商业公寓进入爆发期。

目前，商业公寓产品在市场上相当丰富，市区主要集中在珠江新城，价格比较昂贵，单价基本上4万元/m2；郊区则主要分布在番禺、花都、南沙、增城和从化，往往50万~60万元就能有一套两房单位，目前供应最为集中的是番禺，超过4个项目在售或者将售。近两年来，万达的Soho产品、白云绿地的公寓产品、敏捷君御国际公寓等都是供应量较大且热销的公寓项目。

出租 真心有点低

然而，和普通住宅产品相比，虽然绝大多数商业性质的公寓不占用购房，但50%的首付、40年至50年的使用年限、无法、较高的水电收费标准以及管理费等因素，不仅让商业性质的公寓维护成本比较高，而且郊区公寓的租值往往不如想象中理想。

据业内人士介绍，目前哪怕是市区的公寓产品，率也不过在3%左右，即便是珠江新城的顶级公寓，率也只在3%~5%左右，这主要取决于当初入手时的总价。如果花100多万元买套公寓，每月租得4000多元，那就并不划算。郊区公寓的率则会更低，大部分只在2%左右，这样的年收益率甚至不如存定期。如果贪选择偏安一隅的小公寓，今后的出租情况更是未必理想。

当然，目前公寓产品的买家，也许多数对商业公寓的短期率并不看重，注重的是房屋总价在未来几年内的前景。正如很多买家的共同想法：“股市不能进，基金不靠谱，抢不到，还是买套房有揸拿。”

公寓别只盯着入货价

案例一：“鸡肋”版

吃亏在没看准地头入手

卢先生2010年年中买了萝岗一套商业公寓，面积约43平方米的单间，总价约56万元。时隔两年多，卢先生认为这套公寓多少有点似“鸡肋”，但仍打算继续放着，等有朝一日能。“主要是这边公寓量太大了，有1000多套。我现在收的租金才1600元/月，租客打电话来说，6月份租满一年后不打算再租了。”卢先生认为，自己购买的这套公寓，所在的项目周围都是区，距离萝岗主要住宅万科城、保利林语山庄那边太远，没什么配套和生活氛围，距离未来的站也比较远，只能针对在工作的有车单身租客，客户群比较窄。

心得：如果能够再选择一次，会把钱用于购买理财产品，而不是放在郊区公寓上。

案例三：“赚翻版”

有有租收更赚

张先生上周带孩子到体育东珠江新城小区报读，他在报名现场跟一起报名的家长聊天，发现不少人和他一样，都是通过购买领峰、汇峰这类住宅型小公寓来获得的。据说今年买汇峰公寓，一个41平方米的单位都要140万~150万元，张先生听了心里乐开怀，因为他去年初就入手购买同样的公寓，当时算是抄了个底，只需113万元。目前这个单位以4000元月租出租，率4.2%。张先生说，这笔钱当是存定期，每月收租稳定，且账面上已经获得近40万元的，加上儿子顺利报读名校，买这个小公寓可谓一举三得。

心得：回顾近年的多次，张先生觉得始终还是地产最稳定且可观。但一定要选对区域，比如中山大道周边的产业环境就比不上珠江新城，因此他最终选择了珠江新城物业。

我再看看形势吧

我选则持观望态度