主题：商业地产怪现状：明知有泡沫偏向沫中行 盈利者只占1/8

2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团副总裁王曙煜言道。

事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。

在的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？

明知山有虎

2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产[0.64%资金 研报]已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业的比例提升到30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。

向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理。

与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95万平方米。一线城市如此，二三线城市就更，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。

散售与自持

既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。