主题：后调控时代的商业地产

随着房产税新规的陆续出台，国家打压住宅类房地产项目力度逐步加大，方向越发明确，作为市民本来以居住为主要目的的住宅，在日渐变为市场炒卖热点的时候，未来的发展面临极大的不确定性和风险因素。当然，房地产市场除了住宅类项目，商铺、写字楼等等的商业项目往往因为入门门槛较高让部分者却步。

具备一定资金实力的者要想进入商业地产市场，首先应该解决两个核心的问题：第一，如何选择合适的商业地产项目，第二，如何选择合适的融资渠道。

首先，者容易被“商铺可以规避房产税”这样的说法忽悠，如果本身的商铺或写字楼不是自用，而纯粹作为出租获利的话，出租所得将被开征综合税收，其实就包括了房产税，因此对商用物业是完全没有必要另外征房产税，因为只要一出租就会被征税。另外，商业地产的话，如果将来想要转卖，必须支付差价一定比例的税，某种程度而言，比房产税的征收强度更大。商业地产具有长期、稳定收益的特点，如果希望短期炒卖或以逃避房产税为目的，商业地产绝对不是最佳选择。

那么怎么选择商业地产项目才能真正达到收益的最大化呢？以商铺为例，除了考虑一般性住宅需要关注的地段、价格、户型、楼层、环境、交通等因素外，还要考虑人口的数量，消费的能力，商业的布局，甚至门开在哪个方向，离马路有多远等细节。

目前东莞有很多所谓的商圈，但由于缺乏市场经营策略和忽视东莞本土消费人群结构和消费习惯，整体布局较差，即便在旺区依然难逃冷清的局面。在考察一个商铺是否有，可以假设以所要考察的商铺为原点，3至5公里为半径画上一个圆，看这个范围内的社区入住率，也即看人口的消费支撑。此外，在具体选择商铺时，还要注意两点，一是重点看商业氛围，二是重点看后期的配套。

以目前最具的南城总部基地为例，周边数公里辐射的是目前东莞最具规模的几个商业大厦，东莞大道两旁逾十个高档住宅小区，加上轻轨的连通，相信是未来商铺最具的项目之一。当然，随着东莞轨道交通网络的进一步建设，具有的项目还有很多，需要者在前做大量的市场调研和数据分析，才能最大限度地减少商铺面临的风险。

发现有价值的商业地产项目，下一步自然是筹集资金。商业地产项目与一般的住宅类项目有所不同，其启动资金一般较大。前一定确保自身要有充裕资金，一间不到50平方米的商铺价值可能高于一套上百平方米的房子，且套牢资金时间长，资金不充裕的者最好考虑其他项目。

如果成功筹集了一笔启动资金，也就是说能支付首期，后续便可以向银行融资。针对商业地产项目，目前各大银行均有相应的融资产品，实质均大同小异，只有利率和手续便捷与否的差异。以东莞农商行为例，目前推出的“个人贷”产品很好地解决了客户难寻抵押物从而获得贷款的苦恼。“个人贷”向办理了抵押贷款的个人客户提供特定保证贷款，用于购置商铺、车位、装修及其他个人综合消费用途的贷款产品，只要提供贷款保证人，无须变更存量贷款的抵押登记，不增加贷款办理成本，即可获得特定额度的款。