主题：【买房360】买房需考虑几件事 购房知识必备宝库 购房者速速围观

购房贷款篇：

买房子是大多数购房者一生中的一件大事，那么在购房时可能会遇到的诸多问题应该如何解决呢？购房者怎么申请个人住房贷款？异地户口买房贷款如何办理？个人住房贷款又有哪些注意事项？普遍存在的住房公积金贷款申请条件是什么？申请时所需证件有哪些？公积金贷款的流程又是怎样的？小编针对这些问题来为您整理一些简单的购房贷款知识。

一、购房者如何申请个人贷款：

购房者在购房的时候怎么申请个人房贷呢？一般人认为申请贷款很简单，不就是缺多少钱贷多少钱吗？其实不然，因为贷款即是借款，借款是要还的，要还就必须考虑是否还得起，也就是通常所说的还款能力。还款能力取决于家庭经济收入和各种必需的支出的多少。还款能力确定后，还要根据银行提供的《个人住房贷款月均还款额表》确定何时还清，也就是通常所说的贷款期限。

1、借款额。它等于购房总价款减去首付款。这里涉及到购房总价款和首付款两个因素：

（1）购房总价款。它通常是指买受人购买房屋按房屋买卖合同约定应支付给出卖人的价款。

（2）首付款。它通常是购房人的家庭经济收入的一部分。购房人不能以节余的所有家庭经济收入作为首付款。因为购房人购房后还需要支付许多刚性费用，如住房装修、孩子上大学、家庭保险等等。因此，购房人应根据自身的实际情况确定首付款，不要怕贷款多而多付利息，要知道一旦住房装修等需要用钱而又没钱仍然需要贷款时，那时再申请相应用途的贷款，贷款利率要比个人住房贷款利率高套一档，要负担的利息就更多了，并且贷款期限又比个人住房贷款短（按现行规定住房装修贷款最长5年，个人住房贷款最长30年），还可能引起还款能力不足等问题。

2、还款能力。它通常是购房人的月家庭经济收入扣除各种月必须支出等后的节余的一部分。这里牵涉到以下三个因素：

（1）月家庭经济收入。它通常是购房人全家能够按月计算的各种收入，一般是指能够按月取得的薪金收入、存本取息的利息收入、店租收入、投资收入等。在考虑这些收入时，还应与贷款期限结合起来，如果上述某项收入期限短于贷款期限，一般不要当做收入考虑，否则，可能造成将来经济上的拮据。假设将来经济很宽裕，又没有好的投资品种可供选择的情况下，你可以向银行申请提前还款。简单地说，在估计收入时，应从保守、谨慎的角度出发。

（2）月必须支出。它通常是购房人全家在当月必须支付和预留的各种费用，一般是指当月必须支付的伙食费、水电费、邮电费、煤气费、交通费、有线电视费、书报费、赡养老人费等，以及每月需预留的耐用消费品重新添置费、子女就学费、家庭保险费、医疗费等。

（3）偶然支出。它通常是指购房人事先不知道但又必须支付的各种费用。如亲戚朋友之间的婚、丧费用等。这些费用可以根据自身的社会关系及以往的实际支出数和当前的支出水准等因素来确定。

以上三个因素确定后，还款能力即等于月家庭经济收入扣除月必需支出和偶然支出后的差额，差额如为负数表明没有还款能力，如为正数表明有，正数越大表明还款能力越强，购房人申请的贷款期限就可以短一些。

3、贷款期限。它是指从银行借到钱之日起至还清全部贷款本息之日止的期间。一般可以通过上面计算确定的借款额和还款能力套用银行提供的《个人住房贷款月均还款额表》来确定。具体做法是：

（1）计算试套年限。试套年限＝贷款额÷（还款能力×12）；

（2）用从试套年限起以后年份每万元贷款的月均还款额乘以贷款额求出所申请贷款的月均还款额；

（3）用求出所申请贷款的月均还款额与还款能力对比，如果前者大于后者，需重复第二步骤，求出递增年份所申请贷款的月均还款额与还款能力再次对比，直至前者小于后者为止，该年份即是你所要确定的贷款期限。

异地户口买房贷款如何申请？

正常的银行流水，至少要一年时间；缴税证明，需要13个月以上；外地人在当地也需缴纳满一年的社保。最重要的是有稳定的工作以及收入证明，证明自己的还款能力。所以说，从贷款条件上来看，外地户口和本地购房者是没有差别的。如果外地人想在当中按揭买房，只需安心工作，有经济能力的时候就可以向银行进行申请了。

目前的购房贷款分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款（公积金贷款和商业贷款）三种形式。由于外地人无法交纳住房公积金，所以在购房只能采取商业贷款的方式。

据深发展银行个人信贷中心经理介绍，异地户口买房贷款时，需提供本地暂住证，并要求有本地担保，外地人办理贷款的首付成数较高，一般在30％以上。

异地置业应注意什么？

异地置业，应首先对所购房屋周边环境进行熟悉和了解，对开发商的资信进行调查，了解开发商的实力，检查开发商的“五证两书”，对所购房屋的法律权属进行核查，还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限，以及所要交付的税费等内容，也可向当地房地产专业律师咨询，以免纠纷产生后所带来的诸如往来奔波、时间精力的耗费等不必要的麻烦和损失。

另外要提醒购房者的是，一定要亲自去现场看看工地，请一个好律师严把合同关，这样外地购房者才能买到一处称心的房子

个人贷款应该注意些什么问题？

一、申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。
二、办按揭要选择好贷款银行
对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。
 三、要选定最合适自己的还款方式。

住房公积金贷款的前提条件是——城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。城镇职工在申请个人住房公积金贷款时，应提交以下资料：
1、个人资料：申请贷款的个人（以下简称借款人）身份证明及配偶的相关身份证明（身份证或其他有效证件均可）的复印件各4份；

2、借款人的婚姻证明（单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明）的复印件各4份；3、交购房款的有效凭证复印件4份； 4、借款人及配偶的收入证明各4份；5、合法的购房合同原件4份；6、借款人及其配偶的印章。 7、必须提供借款人住房公积金的缴存证明。注意：以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。

1、要问清楚开发商的项目按揭银行情况，问清楼盘“五证”是否齐全、能不能给自己提供相关手续等。假如开发商虽然“五证”齐全但不给购房 者提供，也不可能办理公积金贷款。 2、签定公积金贷款合同，填写一份住房公积金贷款申请审批表（要回单位盖章加意见）。 3、银行就会将你的申请送给当地住房公积金贷款审批中心，一般审批的时间会很长（1个月左右）。 4、审批过后，银行就会发放你的住房公积金贷款，由于原先的贷款余额减少，你可以要求银行重新打印还款计划，下月就开始还款啦！

买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读，希望亿房网友能够详细阅读、体会，相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。

（11）、合同第九条——交房期限及条件 首先应明确约定交房期限；其次应明确约定交房条件，根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。 （12）、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任 在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。 （13）、合同第十一条——交接 现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。 （14）、合同第十二条——规划、设计变更的约定 很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。 因是开发商原因导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。买受人要力争。 （15）、合同第十三条——关于办理房地产权属 此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款，可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是格式化条款，也就只能一带而过。 （16）、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。 （17）、合同第十五条——关于产权登记的约定 因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些，最好在10%左右。（开发商常约定1%）同时，购房者还应知道，根据市房产局的规定，房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；同时，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。 （18）、合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府 格式化条款，在此就没有必要注解。 （19）、合同第十九条——单方解除合同 建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。 （20）、合同第二十条——争议解决方式 对于开发商而言，千般会选择仲裁，一则是仲裁具有高效的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求，开发商不必花费太多精力；二则开发商实力相对较强，可以聘请专业律师为其出谋划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势的购房者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑；二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。（21）、合同第二十一条——附件中的约定 （22）、合同第二十二条至二十五条 格式化条文，在此不多做详解。 （23）、合同落款——合同印鉴、签字 注意开发商的印鉴名称（都应以《保定市商品房预售许可证》上标明的公司所一致）、签订合同的具体时间，购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。

知道的人在买商品房签订合同的时候，一般会依据国家工商行政管理总局和建设部制订的《商品房买卖合同示范文本》文件。虽然说《文本》是政府机关制订的，已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，采用《文本》签订合同能尽可能的保护购房人的合法权益。但都会对比《文本》根据自己的需求来修改些内容，一般，在购房时有些问题需要重点关注下。

1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。