主题：首次置业和美鑫苑 购房独门秘籍大揭秘

很多人购买和美鑫苑都是首次置业，相对于买过房的人来讲，首次置业的人很多问题都不了解，也有部分冲动盲目购房消费的，因此今天给大家找了一些购房步骤，希望给大家帮助。

购房流程分成了八个部分称之为——购房全攻略八步骤，看着有没有像武侠小说中的某宝典。（其实只是为了方便记忆罢了）究竟是那八个步骤呢？


1.前期准备-----网上选房------实地看房 2.楼盘比较 3.认购定房 4.签订合同 5.办理贷款 6.收房 7.房产证 8.物业


一 、前期准备

首先，大法海总结了一个房产小词典，里面主要收录了鉴于时间和空间有限今天主要的分析大家比较关心和不容易弄清楚的“公摊面积”“经济适用房和限价房的区别”：

什么是公摊面积？公摊面积该如何区分？

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” =套内建筑面积+公摊面积。

那么，公摊面积该如何区分呢？

根据国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的相关规定，可分摊的公用建筑面积包括：

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、电视接收机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

2. 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

这里有一个公式：公摊面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

1、套内建筑面积由以下三部分组成：

①套（单元）内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②套内墙体面积；③阳台建筑面积。

套内建筑面积=①+②+③=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

2、公用建筑面积分摊系数为：整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和。

其中，需要测量的数据需由产权部门测绘队进行实地测量。

经济适用房和限价房的区别

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适 用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。

限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平。限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。

其次，提醒您明确购房目的

决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。

买房的第一步：明确购房目的

——无数遍地问自己：为什么要买房？ ——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？

买房的资金准备——您准备用多少钱买房？

购房要了解什么？到了售楼处你应该问点什么？看些什么？［在售楼处该看些什么］如果你不知道请看这里

当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道， 自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。


一、销售方式
您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。

二、具体价格
您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。

三、入住时间
是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

四、入住条件
入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

五、车位
小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

温馨提示：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，所以大家一定要仔细看清自己的合同。

二 实地看房注意事项

销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。
1 验看五证二书

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。


2 看房小技巧房地产作为一种特殊的商品，其价值较大，往往动辄几十万元甚至几百万元。对于广大买房者来说，如何在买房过程中省钱，避免多花钱却不实用的遗憾，也是一门学问。

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