主题:商业公寓和住宅的对比一览
- 发表于2014-04-04
现在的保定市场真不知道还没有
- 发表于2014-04-04
北边现在基础配套太弱了 什么时候能发展
- 发表于2014-04-04
保定涨的那么快 现在什么都买不起了
- 发表于2014-04-08
现在这个市场形势什么都不敢动
- 发表于2014-04-08
商铺吧
- 发表于2014-04-08
这关键连打车都不好打啊
- 发表于2014-04-08
保定现在这么个情形,哪种投资好
现在的保定市场真不知道还没有
北边现在基础配套太弱了 什么时候能发展
保定涨的那么快 现在什么都买不起了
现在这个市场形势什么都不敢动
商铺吧
这关键连打车都不好打啊
保定现在这么个情形,哪种投资好
就保定目前的市场上看,做的话还是投入到房地产市场比较靠谱,都讲究个率~市场上那么多物态,很多人都推崇商业公寓,今天给大家介绍一下商业公寓和住宅的一些对比!!
1、贷款的区别
公寓:
住宅:限贷,有首套房优惠,能使用公积金
公寓最大的优点是“、”,这是公寓宣传得最多的卖点,同时对于“无、三套房买家”来说,公寓无疑是“唯一出路”了。
因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项,非居住物业是不能使用的,但是公寓的总价一般较低(面积小),对购房者产生的压力远远不及住宅项目。
而住宅方面,则在信贷政策上采取了多样化的措施,可以使用公积金贷款,不过假如是二套房,则要求首付增加,利率为基准利率也提高,三套房则停贷。
2、入户与区别
能否入户,关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的,如果是纯商业性质,就不能单独立户;如果是综合性质,那么其中的商业部分不可立户,而住宅部分则可以入户,所以有些商用楼有一部分可以入户,也是这样的原因。
和“无法入户”一样,公寓也是不带有的,就算有名校相傍,但业主的子女却无法享受名校。这对一向以名校备受市场宠爱的老城区物业来说,公寓后期相对较弱,因此相对来讲,名校路段内的公寓与住宅,在价格上的差别会更大。但是对于用公寓来说,显然不在大部分受众的考虑范围内。
3、 缩水比例要算清
小户型本身面积小,那么房型布局、房屋面积、得房低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响,进而影响率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高,市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同,住宅公摊相对较小,实用率能达到八成以上,有些旧房改房,实用率还能达到九成以上。
此外,使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年,而住宅的土地使用年限长达70年。
4、隐性成本不能不知
众所周知,公寓项目一般都是商水商电,粗略地讲,商用水电大概是民用水电的一倍,日常居家只能一切电器化,用电费用更高。
率计算:
率(ROI)=年利润或年均利润/总额× 100%。就是为了回报,据业内人士分析,目前年平均高于7%的商业可以考虑;如是资金投入比较大的项目,年平均高于5%的商业也可以考虑。商业价值提升是一个动态过程,要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。