主题：购房注意事项你知多少
- 发表于2011-10-28
2.要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款是需要加以详细规定的：
(1) 竣工日期及房屋的交付时间。 对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。
(2) 详细约定付款的时间及方式。 建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
(3) 违约责任 关于本条款，要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
- 发表于2011-10-28
3.双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。
- 发表于2011-10-28
签订购房合同时应注意事项
为了让消费者能在房地产消费中实现公平交易，针对房地产行业普遍存在买房须先签认购书并交付定金这一惯例，广东省消费者委员会就“商品房认购定金是否属于霸王条款”问题召开了商品房认购定金论辩会，邀请政府主管部门、行业协会、专业律师、社会学者、房地产商代表、消费者代表等共同与会探讨，以求解决长久以来消费者购房时关于“定金”的心结。会后，广东省消费者委员会的法律委员会就论辩会的主要议题和各位代表的观点进行了探讨，根据法律委员会的意见，省消委会决定向社会公告目前房地产销售环节存在的七大不平等条款。
- 发表于2011-10-28
一、不明不白，未看合同先落定。
在目前商品房的认购环节中，消费者签署认购书之前，发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看，也没有把消费者关注的楼盘交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，以及办理产权登记有关事宜等情况如实地告知消费者。有的发展商则只是把建设厅颁发的房地产合同范本挂在销售大厅，并没有主动为将要签署认购书的消费者解释合同，许多消费者是在对以上情况一概不知的情形下与发展商签订商品房认购协议，这使得消费者一开始便陷入被动地位，导致了消费者即使今后对合同条款不满、不愿买楼，但由于签了认购书而无法要回定金。
广东省消委会法律委员会意见：根据《中华人民共和国合同法》，在订立合同前，买方有权全面了解合同的内容，卖方有义务对其提供的格式合同向买方进行解释，买方在订立合同前向卖方交付定金作为订立合同的担保，实质是对卖方提供的格式合同的一种认可，愿意与其订立买卖合同。如果买方对该合同内容一无所知，就让其对该合同表示认可则有失公平，所以发展商要求消费者在未看有关合同条款就必须交付定金的做法显然是不合理的，是严重损害消费者知情权的行为。在商品房买卖的认购环节中，卖方不就买卖合同的内容告知买方，却要求买方就所选定的房屋进行认购，而双方所签的认购书的内容也大多不涉及商品房买卖的具体内容，只是约定了房屋的房号、面积、价款，以及签订正式合同的时间。在这种情况下，由于买方不了解合同的具体内容，就无所谓对合同内容的认可，双方要签订房屋买卖合同就必须根据《中华人民共和国合同法》的有关内容，在平等协商的基础上达成合意，这既是双方的权利也是双方的义务，任何一方都不能将自己的意志强加给另一方。所以，在实践中即使双方签订了认购书，但是由于卖方事先没有就正式合同的内容告知买方，同时认购书也不具备合同的基本内容，在这种情形下如果卖方拒绝就合同内容和买方协商，或者协商达不成合意，那么买方有权拒绝签订合同，并要求卖方返还定金。
在目前商品房的认购环节中，消费者签署认购书之前，发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看，也没有把消费者关注的楼盘交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，以及办理产权登记有关事宜等情况如实地告知消费者。有的发展商则只是把建设厅颁发的房地产合同范本挂在销售大厅，并没有主动为将要签署认购书的消费者解释合同，许多消费者是在对以上情况一概不知的情形下与发展商签订商品房认购协议，这使得消费者一开始便陷入被动地位，导致了消费者即使今后对合同条款不满、不愿买楼，但由于签了认购书而无法要回定金。
广东省消委会法律委员会意见：根据《中华人民共和国合同法》，在订立合同前，买方有权全面了解合同的内容，卖方有义务对其提供的格式合同向买方进行解释，买方在订立合同前向卖方交付定金作为订立合同的担保，实质是对卖方提供的格式合同的一种认可，愿意与其订立买卖合同。如果买方对该合同内容一无所知，就让其对该合同表示认可则有失公平，所以发展商要求消费者在未看有关合同条款就必须交付定金的做法显然是不合理的，是严重损害消费者知情权的行为。在商品房买卖的认购环节中，卖方不就买卖合同的内容告知买方，却要求买方就所选定的房屋进行认购，而双方所签的认购书的内容也大多不涉及商品房买卖的具体内容，只是约定了房屋的房号、面积、价款，以及签订正式合同的时间。在这种情况下，由于买方不了解合同的具体内容，就无所谓对合同内容的认可，双方要签订房屋买卖合同就必须根据《中华人民共和国合同法》的有关内容，在平等协商的基础上达成合意，这既是双方的权利也是双方的义务，任何一方都不能将自己的意志强加给另一方。所以，在实践中即使双方签订了认购书，但是由于卖方事先没有就正式合同的内容告知买方，同时认购书也不具备合同的基本内容，在这种情形下如果卖方拒绝就合同内容和买方协商，或者协商达不成合意，那么买方有权拒绝签订合同，并要求卖方返还定金。
- 发表于2011-10-28
二、信息不对称，认购书不等同于合同。
《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的以下内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
然而，目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，除了前面4点以外并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其它内容，在消费者对许多接收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金和交付首期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权，许多商品房定金的纠纷就是由于消费者对楼盘交付的真实状况未完全了解而贸然签约认购付款所引发的。由于认购书没有等同于商品房合同的主要内容而仍然生效，所以购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。
广东省消委会法律委员会意见：认购书不具备买卖合同法律效力的情况下，双方就正式买卖合同条款无法协商一致，买卖关系未成立。发展商应该把定金退还给消费者。
《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的以下内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
然而，目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，除了前面4点以外并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其它内容，在消费者对许多接收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金和交付首期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权，许多商品房定金的纠纷就是由于消费者对楼盘交付的真实状况未完全了解而贸然签约认购付款所引发的。由于认购书没有等同于商品房合同的主要内容而仍然生效，所以购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。
广东省消委会法律委员会意见：认购书不具备买卖合同法律效力的情况下，双方就正式买卖合同条款无法协商一致，买卖关系未成立。发展商应该把定金退还给消费者。
- 发表于2011-10-28
三、强买强卖，购房合同不能改。
按照国家规定，商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映，目前在房地产销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范，那你就不要买房，定金也不退还。更有甚者，就是消费者签署这样没有选择余地的合同，还要给发展商指定的律师交付律师费用。
广东省消委会法律委员会意见：由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；或以胁迫、欺诈手段签定合同，属于可撤消合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还给消费者。
按照国家规定，商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映，目前在房地产销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范，那你就不要买房，定金也不退还。更有甚者，就是消费者签署这样没有选择余地的合同，还要给发展商指定的律师交付律师费用。
广东省消委会法律委员会意见：由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；或以胁迫、欺诈手段签定合同，属于可撤消合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还给消费者。
- 发表于2011-10-28
四、请君入瓮，付了首期再签约。
在目前房地产的认购书上，普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款的现象。但认购书中却没有具备商品房买卖合同的主要内容，即双方没有就所购商品房包括面积补差、质量、交付时间、解决纠纷处理办法、物业管理等一系列内容达成共识，在这种信息严重不对称的情况下，发展商却要求消费者交付首期房款后再签署正式的房地产买卖合同，致使消费者处于相当被动的地位。
广东省消委会法律委员会意见：首期房款的支付是商品房买卖合同的主要内容，如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，双方就所购商品房包括价格、面积、物业管理、房屋的交付条件、解决纠纷的方法等一系列内容达成共识，这时双方可通过协商支付首期房款。但如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求买方支付首期房款，而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。
在目前房地产的认购书上，普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款的现象。但认购书中却没有具备商品房买卖合同的主要内容，即双方没有就所购商品房包括面积补差、质量、交付时间、解决纠纷处理办法、物业管理等一系列内容达成共识，在这种信息严重不对称的情况下，发展商却要求消费者交付首期房款后再签署正式的房地产买卖合同，致使消费者处于相当被动的地位。
广东省消委会法律委员会意见：首期房款的支付是商品房买卖合同的主要内容，如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，双方就所购商品房包括价格、面积、物业管理、房屋的交付条件、解决纠纷的方法等一系列内容达成共识，这时双方可通过协商支付首期房款。但如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求买方支付首期房款，而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。
- 发表于2011-10-28
五、减轻责任，违约不退双倍定金。
目前的房地产认购书普遍要消费者交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金，却没有约定收受定金的一方不履行约定时应当双倍返还定金。
广东省消委会法律委员会意见：这是一则明显的霸王条款，是发展商在免除自身责任，并排除消费者的主要权利。按照《中华人民共和国合同法》规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。
如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。
目前的房地产认购书普遍要消费者交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金，却没有约定收受定金的一方不履行约定时应当双倍返还定金。
广东省消委会法律委员会意见：这是一则明显的霸王条款，是发展商在免除自身责任，并排除消费者的主要权利。按照《中华人民共和国合同法》规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。
如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。
- 发表于2011-10-28
七、违反规定，加收综合服务费。
目前，广东一些中介代理开发商销售一手商品房，往往在认购书上的购房者须缴交税费一栏里，添加上“综合服务费”收费项目，规定消费者交一千元至三千元的综合服务费。
广东省消委会法律委员会意见：这种“综合服务费”的收取不合理。中介代理机构（包括律师行）实际是收小业主的钱，却代表开发商的立场和利益，为开发商服务。应根据为谁服务就由谁来付钱的原则，通过主管部门明令禁止这种搭售行为。其实，建设部《商品房销售管理办法》第二十八条已明确规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其它费用。所以收取“综合服务费”是违反规定的做法。
就商品房买卖中的各种不平等现象，广东省消委会特发布消费警示，提醒消费者注意商品房认购各环节的陷阱，同时呼吁消费者起来共同依法抵制商品房买卖中的不平等条款，并向广东的房地产企业发出劝喻通知书，建议其修改种种损害消费者权益的霸王条款，自觉遵守国家的有关法律法规，倡导诚信守法；并建议政府有关部门加强对商品房认购环节的监督管理力度，保证我省房地产业在更公平的市场环境下健康有序地发展，确实保护广大消费者的合法权益。
广东省消委会还决定将所受理的房地产定金投诉个案，只要符合退定条件的，统统转给发展商，并要求其退定，如果发展商不予理会，省消委会将支持消费者起诉发展商，以保障消费者的合法权益。
目前，广东一些中介代理开发商销售一手商品房，往往在认购书上的购房者须缴交税费一栏里，添加上“综合服务费”收费项目，规定消费者交一千元至三千元的综合服务费。
广东省消委会法律委员会意见：这种“综合服务费”的收取不合理。中介代理机构（包括律师行）实际是收小业主的钱，却代表开发商的立场和利益，为开发商服务。应根据为谁服务就由谁来付钱的原则，通过主管部门明令禁止这种搭售行为。其实，建设部《商品房销售管理办法》第二十八条已明确规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其它费用。所以收取“综合服务费”是违反规定的做法。
就商品房买卖中的各种不平等现象，广东省消委会特发布消费警示，提醒消费者注意商品房认购各环节的陷阱，同时呼吁消费者起来共同依法抵制商品房买卖中的不平等条款，并向广东的房地产企业发出劝喻通知书，建议其修改种种损害消费者权益的霸王条款，自觉遵守国家的有关法律法规，倡导诚信守法；并建议政府有关部门加强对商品房认购环节的监督管理力度，保证我省房地产业在更公平的市场环境下健康有序地发展，确实保护广大消费者的合法权益。
广东省消委会还决定将所受理的房地产定金投诉个案，只要符合退定条件的，统统转给发展商，并要求其退定，如果发展商不予理会，省消委会将支持消费者起诉发展商，以保障消费者的合法权益。