主题：小产权房和一般的商品房房产最大的区别

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

小产权房与一般的商品房的不同之处主要在于：

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护;而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护;

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证，国有土地使用证、契税证。

3、小产权房不具有房屋合法、转让、处分、收益等权利，商品房具有房屋、转让、处分、收益等权利;

4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，而购买商品房可以办理按揭贷款等。

问：小产权房的合法权主体是哪些人群?小产权房人需要具备什么条件?

答：小产权房的合法权主体人群是农村本集体经济组织成员。小产权房人需要具备的条件是农村宅基地使用权证。

问：小产权房能够买卖或转让?需要办理什么手续?

答：小产权房一般不能向非本集体经济组织成员的第三人买卖或转让。若要向非本集体经济组织成员的第三人买卖或转让，但因不能办理过户，所以，在买卖或转让时要签订详细内容的合同，并办理公证或律师见证手续。

问：小产权房买卖交易有无风险?容易产生哪些纠纷?

答：小产权房买卖交易有：法律风险、政策风险、转让风险。

这些风险容易产生的纠纷是：

第一，法律风险。因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护;

第二，政策风险。若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿;

第三，转让风险，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和有很大影响。