主题：如何将每个人自己变成学区房达人

甜蜜摇摆说：理性分析后自己做出的判断，是最正确的判断。等别人告诉你，不如让自己变成达人，让自己告诉自己。

直达点击：第一部分 学区房的理念篇     前言：用一种平常心来看学区房、买学区房。   
   第一个问题：到底哪些人在买学区房
          学区房到底哪些人买？你会不会去买学区房？你属于哪类买学区房的人？

   第二个问题：学区房怎么会承载对美好生活的向往
          户籍制度改革，方便了人口流动。但是资源的配置，必须以人口相对固定为前提。
          学区房，无奈的选择。杭州的学区房存在的合理性。学区房存在，就是合理。
   第三个问题：房价是怎么涨起来的、学区房是怎么出现的？
          市场的调~控，学区房的价格如何产生，市场如何决定学区房的定价。        

          “名校集团化”。家长们造就了杭州的学区房。
   第四个问题：怎么确定相对理性的学区房
          学区房的123456，如何取舍自己对学区房的需求。
   第五个问题：何时开始了解学区房行情、开始看学区房

          杭州的学区房，其实有几个特殊时段可以关注。学区房，关键要找到房源。

   第六个问题：学区房的风险何在
         关注学区房，必须关注建筑本身。杭州的学区房，尤其要如此。
   第七个问题：学区房的心态
          务必保持理性心态。学区房，其实就只是个房子而已。
   理念篇结语：适合自己的，才是最好的学区房。

第一个问题：到底哪些人在买学区房（2月23日更新的，已看过的跳过去）
  习大大去年底说过一句话：“我们的人民热爱生活，期盼有更好的教育、更稳定的工作、更满意的收入、更可靠的社会保障、更高水平的医疗卫生服务、更舒适的居住条件、更优美的环境，期盼孩子们能成长得更好、工作得更好、生活得更好！”是不是说到你的心里了，也说到了我的心里。辛辛苦苦去看学区房，和上述的追求都有关系！这就是对美好生活的向往，就是人活着的希望！
  回到现实，到底哪些人已经拥有了这些？这里就要引出一个砖家的概念“中产者”。“中产者”按照砖家的解读，占据了社会收入值前20%位的人群，叫做“中产者”。难道是坐在自家飘窗上、喝着优雅咖啡、没有生活负担、和黄立行暧昧着的“杜拉拉”吗？这样的“中产者”定义有啥意义？让我们把目光放到自己身上，放到追求美好生活的人身上。
  首先，我们必须剔除掉三类人：第一类是富人，这个所谓的富人是指那些能够满足自己所有正常合理的社会普通大众需求群体。当然也包括那些炫富的、活在奢侈品和豪宅里的人。第二类是坐拥资源的人。第三类是那种吃完这顿饭、不管下一顿的，上顿大鱼大肉、下顿喝西北风的，就是没有生活追求的人，虽然我念大学也这么干，但是我有追求，所以不属于此类。这三类是“特例”。
  其次，我们把剩下的追求美好生活的人分为三类：
  第一类“高产者”。就是已经基本达到这个社会普通大众生活追求的人。说的最直白点，就是被三套房做不出房产证限制死的人。说地再具体点，就是那些既有学区房、也有改善性住房的人，或者那些学区房、改善性住房合二为一的人。正在还贷款的人也算，因为你们有对美好生活的追求，贷款在你家庭的收入可控范围之内。对照习大大的标准，是不是基本能够满足了，是的。你们是成功的人。这一类人是我追求的目标。
  第二类“中产者”。就是那些积攒了一定积蓄，等着买首套市区小房子。或者是那些买了远郊房子，想换到市区小学区房的人。如果你恰巧远郊是改善性的，能够坐拥学区房而不需要卖房的，买完学区房你就升格为“高产者”。
  第三类“低产者”。在杭州暂时没有买下房的。包括租房的，正在打拼的。比如目前的我。有的正在准备买房，有得打算买学区房，还有的正在为能够买房子努力。
  构成三个层次的，既有外地来杭州的新杭州人，也有在杭州读完大学的新杭州人，还有杭州不同城区之间想流动的本地人。
  之所以用房子作为标准来衡量，因为我们要分析的是房子，主要是二手学区房，以这个为参照物，就能很清楚的看出因为房子而导致的几个层次的递进关系。在后续讲到调控等内容的时候，也要涉及到这三个层次。
  当然，三个层次之间的流动，其期限不受限制，有的需要几年，有的需要大半辈子，还有的需要两辈子、三辈子。几年完成流动的，是那些能力非凡的人，这些人可能又能直接进入富人圈，那么你就跳出了我们讨论的三个层次。大半辈子很好理解，不多说。两三辈子就是那些得到父母资助、家人资助的，其性质自然是几辈子。

第三个问题：房价是怎么涨起来的、学区房是怎么出现的？

按理来说，这个话题应该由房产专家来说，我这个门外汉说不清楚。
  先来说说，房价怎么怎么涨起来的。很简单，市场经济，有买的就有卖的。想买的人多，卖方就开始就地起价。于是房价就上去了。
  我们考虑任何问题，都要从中间点考虑，用相对平和的心态揣测，否则社会游戏规则就会乱套。杭州要盖地铁、延安路改造、老房子旧包新、大马路上种树，都得掏钱，哪里来的钱？大家通过各种渠道给政府的，也包括政府把国有土地使用权出让了。从总体趋势、中间点看，实惠是回到了老百姓自己身上的。

  政府在用卖地等收入的钱，在做类似地铁、教育配套的时候，在每个区域上又是不平均的。因为干任何事情，摊子不能一下子摊的太大，总是有先有后。于是，有的学校相对好一些、有的学校相对差一些、有的学校历史长了积累深一些、有的学校刚刚开张经验嫩了些。   
  习大大在说到人民的追求时，把教育放到了第一位。很好理解，因为十年树木、百年树人。每个父母总是希望孩子比自己有出息，有的父母自己有精力，有的父母崇尚放养小孩，理念不同而已。从房子的“中产者”、“低产者”的大多数父母角度看，对孩子的期望值只是“中等”，因为父母们自己很清楚，自己最多最多，也就混个“中产者”，怎么能过分要求自己的孩子呢？

  很多“中产者”、“低产者”，就在想，那我在安家的时候，与其在一群不会读书的孩子中，不如到会读书的孩子中，看看能不能通过环境的影响、老师的带动，让孩子少走点弯路吧。

  有这个需求，就产生了市场。“二手学区房”就诞生了，很多“中产者”、“低产者”就开开心心的在选着自己的房子，卖方就把价格提高了一些。这个时候，出来了一个叫做“投机”的坏蛋：哎呦，这么多人买，有利益啊，为了利润。其中，也有“高产者”的人，正常，他们也不光盯着学区房的，也盯着新楼盘，他们的钱也得增值，他们也得追求美好生活。当然，还有富人。总之，是有能力跟着“投机”干点事情的人。

  于是，“学区房”就跟整个大房价一起，水涨船高。但是，当整个社会的大房价上涨，百姓有意见的时候，政府就要出台一些规则，让大家按照游戏规则玩。可这是市场经济啊，不能跟以前一样下命令啊，得按照市场规则办事情啊。

  怎么限制呢。第一就是让“高产者”少跟“投机”掺乎。你去买吧，买一百套都可以，不给你做房产证了，只给你做2套，让你没办法交易了！“高产者”一看，我的钱不多，不能玩了，就退出市场了。当然，那些富人，是限制不住的。富人说，我买了你不给我证，我也无所谓，我房子空着好了。当然，也有人违法干事情的，比如当了房叔、房姐、房妹妹的那些。
  第二就是让“中产者”、“低产者”头脑冷静冷静。你们得问银行借钱，那规定银行少给你借钱，要借钱就得涨首付、加利息。于是“中产者”、“低产者”也只能稍微歇歇了。
  你看，调控起作用了吧。把“高产者”限制住了，富人只有少数、起不了大的影响了，“投机”的日子也不好过了。可是，随着经济的发展、收入的积累，几年后，“中产者”、“低产者”的日子好过起来了、钱又攒差不多了、孩子大了得上学了。来吧，两人一起买房子去！
  这就好像修水坝，第二条的调控就是把大坝修起来。可是水不断涌进来，原来想买的人钱多了，新成长起来的年轻人越来越多，要买“二手学区房”等房子的人越来越多，水位越来越高。怎么办？于是，就有了年初“银行又要加首付啦！！到七成啦！！又要加利益啦！！”的消息。我的理解，不管这政策出台不出台啊，只能是稍微延缓一下时间啊。攒够能力入市、包括孩子一天天长大的“中产者”、“低产者”，始终砸锅卖铁也要挤进这个市场的，因为他们有需求。刚需啊！     
  再回到市场经济，既然你有需求，那么“市场”出来发话了。你来我这个学区，原来不是要交“择校费”吗？每年要3万，读完小学初中怎么也得30万吧，就先按照这个算吧。你看，这就是学区房的差价原点，原先这所小学的择校费是多少，表示大家都认可这个价钱，现在如果要到这个学校，“市场”也得加上这笔钱。如果大家都认为这个学校可以，是名校，比如十三中、学军、求是，“市场”就再给大家加价！认为这个学校是名气没那么大的，“市场”就稍微少点价格！于是，在大房价的基础上，一套学区房，“市场”用他自己的规律定价了。你说政府有办法吗？市场经济啊，他不能下命令定价啊。
  政府能做的是啥，就是“名校集团化”。你不是喜欢十三中、学军、春蕾、采荷吗，那就让附近的小学、初中全部变成名校，大家不选了吧？喜欢好老师的，教师也在学校之间流动了，大家不选了吧？

  不好意思，这里还要考虑学校的一个特殊性：决定学校的好坏，有一点是生源！就像再不好的学校也有好学生，再好的学校也有不好的学生。一个区域以往的学生家庭、以往的“择校”、包括“学区房”，已经形成了一个相对固定的学生来源：就是“学区房”和“择校”的家长，相对会对教育更关注、重视，参与程度高，就像你我。这会更好地、持续地成就一所名校！

  有意思吧？！正是家长们自己，配合着锤炼了一批批名师、造就了一所所名校。然后，一波又一波的家长们坚持着同样的信念，前赴后继地为了孩子往这条路上走下去，学校自然也会越来越好。而你，为了不落下，似乎也得走这条道路。其实，“孟母三迁”说的也是这个故事！

赶上直播了都，LZ快点啊

学习中

第六个问题   学区房的心态

一、为学区房所花的心思、资金，已经足够我用在自己孩子身上。

  二、关注学区房是为了追求市区紧缺房源、扭转当前短期内教育资源不平衡分配的无奈之举。随着“名校集团化、中考保送激增”的实际情况看，中考对优质生源的分流作用将大大降低，2012年前的比对数据已无多大参照意义。特别是所谓名校，保送名额占据了相当数量。加之部分城区试试民办改公办、初中联片招生、小学相对自选直升初中，其单纯学区房的性质进一步被压缩。不是短期内解决上学问题的同志，没有必要仓促为10年乃至15年后的学区入市。如果愿意压缩居住性，换取学区房，可以考虑。但是这部分同志做好今后长期居住的准备，务必多关注房屋本身！

  三、请多关注学区房的居住群体的来源。看房时咨询中介、询问邻居。根据2010年《全国少年儿童阅读调查报告》显示，对孩子影响最大的不是老师、是同学，相对一个教育素质较高的邻居、一个接受家庭教育较好的同学，影响更大。

  四、决定入学区房的市场的，务必保持理性心态。当前市场中，人为推动势力影响较大，务必综合分析政策后再决断。

理念篇结语：您还纠结着这么几个大热门学区？不是的！适合每个人自己孩子的年龄、家庭购买力、抗风险能力、家庭长远规划等因素的，才是适合每个人自己的、最好的学区房。

高人，神贴

再一次膜拜  

传说中的扫盲贴！！！