主题：房产杂谈

房产证丢了可以补办

先去房地产登记机关报失，登记机关核实有关情况后，然后房主到所在居委会开具证明信，最后带齐户口簿、身份证及其他相关材料即可办理房产证挂失手续。

开无房证明需要带些什么？

1、本人及配偶身份证、结婚证、户口本原件及复印件；
2、单身的本人身份证、单身证明、户口本原价及复印件，未到法定结婚年龄的只需本人身份证原价及复印件；
3、如果代为开具无法证明的，仅限配偶、父母、子女之间，除上述外还需提供代办人身份证原价及相关关系证明。
4、嘉兴市住房保障局二楼、市审批一楼南湖区住建局窗口、秀洲区审批一楼住建局窗口均可办理。

购买房注意的六大问题。

1、政策和指标
2、是否适宜孩子学习成长
3、住房和人居、环境是否宜居
4、产权过户与户口迁移时间差
5、选好购房时间节点
6、老房动迁或搬迁。

住房公积金问题

公积金贷款最高限额和年限

一、住房公积金贷款最高限度50万元；
二、夫妻单方或单身职工最高限额为25万元；
三、商品房贷款最长年限30年；
四、二手房贷款最长年限20年。

住房公积金贷款可贷额

一、不得高于房屋总价确定的贷款限额：购买新建商品住房的，最高可贷额度为所购住房总价的70%，（其中全装修房、精装修房为50%，90M2（含）以下最高可贷80%）；购买二手房的，最高可贷额度为所购住房总价（成交价与评估价取其低）的70%。

二、不得高于按照借款人（包括配偶及房屋共有人，下同）住房公积金月缴交工资基数确定的贷款限额，其计算公式为：贷款限额=借款人及配偶计算住房公积金月缴存工资基数之和Χ还贷比例（目前为40%）Χ贷款月数。（二代人共同购房按公式分别计算再相加）

三、不得高于嘉兴市住房公积金管理委员会确定的贷款最高限额：凡夫妻双方均符合住房公积金贷款条件的，户最高贷款限额为35万元；凡单方或单身职工符合住房公积金贷款条件的，户最高贷款限额为20万元。

公积金申请到房贷时间

具体的时间看当地银行，北京住房资金管理规定,20个工作日内完成审批.但如果需要补充材料，还要银行在前后负责初审和办理发放手续，日子就不一定了。

二手房公积金贷款注意事项

一、应按照借款合同约定，在每月的还款日前足额将当月的应还款存入还款账户内。

二、按照银行规定须向银行交纳银行卡、折年费或小额账户管理费的，借款人应保证还款卡（折）内余额足以偿还当月贷款月供，以免由于卡（折）余额不足而造成贷款逾期。

三、采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人申请提前还款、且贷款发放银行为交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行的，借款人本人应避开还款日及前后各三个工作日，持本人身份证及复印件、《借款合同》到贷款业务部门办理提前还款手续，同时必须注意贷款处于逾期状态无法办理提前还款业务。

四、采用自由还款方式的借款人调整月还款额或申请提前还清贷款的，可按照北京住房公积金管理《自由还款操作手册》办理相关手续。

避免购买二手房时的六大陷井

1.产权状况——房屋不能转让

规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易进行产权状况调查(产调)，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

2.合同签订人——不是产权人

规避方法：根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。或产权人有几人，未来签订合同的共有人也应提供委托书。

3.模糊付款方式——条款不具体

规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。

4.装修及附属设施、设备——无书面形势的确定

规避方法：不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。

5.非居住用房税费没有搞清楚

规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务，则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。

6.定金——没确定购买意向前轻易支付

规避方法：购买人在支付意向金时必须已明确购买意向，否则不应轻易支付。

二手房税费计算

印花税：目前免征        
契税:     
总金额(评估金额与合同总金额两者取其高)的
普通住宅(<90平米，首次购房)：1%
普通住宅(90－144平米,首次购房)：1.5%
普通住宅(<144平米，非首次购房)：3%；
非普通住宅(>144平米)：3%；
商用房：3%。

营业税(附加):     
全额：评估金额与合同总金额两者取其高
差额：全额 - 卖方购买时金额
5年内普通住宅：5.6%(全额)；
5年外普通住宅(<144平米)：无；
5年内非普通住宅(>144平米)：5.6%(全额)；
5年外非普通住宅(>144平米)：5.6%(差额)；
商用房：5.6%(差额)。

个人所得税  

  
全额：评估金额与合同总金额两者取其高
差额：全额 - 卖方购买时金额
5年内普通住宅(<144平米)：1%(全额)；
5年外普通住宅(<144平米)：1%(全额), 唯一住房免征；
5年内非普通住宅(>144平米)：1.5%(全额)；
5年外非普通住宅(>144平米)：1.5%(全额), 唯一住房免征；
商用房：1%(全额)；
差额征收计算方式为：(总价-原先交的契税、原先银行交的利息、维修基金)*20%

学习了，谢谢分享